Mora fora do Brasil? Veja como arrematar um imóvel de leilão aqui sem vir ao país

Um engenheiro brasileiro que mora em Lisboa vê um apartamento em Vitória indo a leilão por bem menos do que vale. A primeira reação dele é: “Não dá, eu não estou no Brasil.” Dá, sim. Hoje quase toda a jornada de uma arrematação pode ser feita a distância, com segurança, desde que cada etapa seja bem montada.

O leilão já acontece pela internet

O Código de Processo Civil fez do leilão eletrônico a regra. O art. 882 diz: “Não sendo possível a sua realização por meio eletrônico, o leilão será presencial.” Na prática, a grande maioria dos leilões judiciais e de bancos ocorre em plataformas on-line de leiloeiros oficiais. O lance pode ser dado de qualquer lugar do mundo, desde que você esteja cadastrado e habilitado a tempo.

O primeiro passo: CPF

Quem mora no exterior e vai fazer uma operação imobiliária no Brasil precisa estar inscrito no CPF. A exigência vem da Receita Federal, e a Corregedoria Nacional de Justiça já deixou claro que, nas escrituras em que o cartório precisa informar a operação à Receita, o CPF não pode ser dispensado. Brasileiros normalmente já têm o número. Estrangeiros devem providenciar a inscrição antes de tudo, porque sem ela não há cadastro no leiloeiro nem escritura depois.

Assinar a distância: procuração ou e-Notariado

Há dois caminhos para assinar o que precisa ser assinado sem pegar um avião:

• Procuração. Você nomeia um representante no Brasil, por exemplo o seu advogado, para atos específicos: cadastro, lance, pagamento, assinatura do auto de arrematação, pedidos no processo e no cartório. Ela pode ser feita no consulado brasileiro ou em cartório do país onde você mora, com o apostilamento exigido.
• e-Notariado. Desde o Provimento 100/2020 do CNJ, hoje incorporado ao Provimento 149/2023, muitos atos de cartório podem ser feitos de forma eletrônica, com videoconferência com o tabelião e assinatura por certificado digital. Para quem está no exterior, existem caminhos para validar a identidade a distância. Quando o ato envolve imóvel, a competência é do tabelião do local do imóvel.

Qual caminho é melhor depende do tipo de leilão, do cronograma e do país em que você está. Isso se decide antes do lance, não depois.

O dinheiro: entra pelo câmbio, e precisa estar pronto

Leilão costuma exigir pagamento rápido, muitas vezes em 24 a 48 horas. Para quem tem recursos fora do país, isso significa deixar o caminho do câmbio pronto antes, com conta no Brasil e a remessa feita por instituição autorizada, para o dinheiro não ficar preso na transferência enquanto o prazo corre. Registrar corretamente a entrada do recurso também facilita a sua vida quando um dia você vender o imóvel e quiser mandar o dinheiro de volta.

Depois do martelo: o trabalho que ninguém vê

Arrematar é metade do caminho. Depois vêm a homologação, a carta de arrematação, o ITBI, o registro em cartório, a baixa das penhoras e, se o imóvel estiver ocupado, a desocupação. São etapas com prazos, guias e idas a fórum e cartório. Para quem está fora, ter alguém de confiança cuidando disso com relatório a cada passo é o que transforma um bom lance em um imóvel registrado no seu nome.

Como funciona a nossa assessoria para quem está fora

No escritório, atendemos clientes no Brasil e no exterior com a mesma estrutura:

1. Reuniões por videochamada, no seu fuso horário.
2. Curadoria das oportunidades dentro do seu perfil e do seu orçamento.
3. Planilha financeira com todos os custos e o preço teto definido antes do lance.
4. Parecer jurídico sobre edital, matrícula, certidões, processos e ocupação.
5. Atuação em seu nome no leilão, no processo e no cartório, com procuração ou assinatura digital.
6. Desocupação, quando necessária, até a entrega das chaves.

Resumo para levar

• O leilão eletrônico é a regra no CPC (art. 882). O lance pode ser dado de onde você estiver.
• CPF é obrigatório para a operação imobiliária. Providencie antes.
• Procuração ou e-Notariado resolvem as assinaturas sem viagem.
• Deixe o caminho do dinheiro pronto antes do leilão, porque o prazo de pagamento é curto.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso. Regras de câmbio, tributação e documentação variam conforme o país de residência e a nacionalidade.