IPTU e condomínio atrasados em imóvel de leilão: quem paga a conta?

Um apartamento de alto padrão vai a leilão por metade do valor de mercado. O desconto chama atenção. Mas, se houver R$ 400 mil de condomínio atrasado e essa dívida cair no seu colo, o negócio da sua vida vira um imóvel pelo preço cheio, com dor de cabeça de brinde.

Essa é a pergunta que mais ouço de investidores: quem paga o IPTU e o condomínio que ficaram para trás? A resposta curta é: depende do tipo de leilão, do que diz o edital e de qual dívida estamos falando. A resposta útil vem a seguir.

IPTU e condomínio não são a mesma coisa

As duas dívidas acompanham o imóvel. No meio jurídico se diz que são obrigações propter rem, ou seja, “por causa da coisa”. Mas a lei trata cada uma de um jeito.

IPTU é tributo. O Código Tributário Nacional diz, no art. 130, que os impostos sobre o imóvel passam para quem o adquire. Só que o parágrafo único abre uma exceção importante: “No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.” Traduzindo: no leilão, a dívida de IPTU é paga com o dinheiro do lance, e não com dinheiro extra do arrematante.

Condomínio não é tributo. É uma dívida civil, e aqui o terreno é menos firme. O Código de Processo Civil, no art. 908, § 1º, diz que os créditos que recaem sobre o bem, “inclusive os de natureza propter rem”, se pagam com o preço da arrematação. Só que os tribunais nem sempre aplicam essa regra a favor do arrematante, como você vai ver.

O que mudou com o Tema 1134 do STJ

Por muitos anos, editais traziam a cláusula “débitos de IPTU por conta do arrematante”, e muita gente pagava sem discutir. Em outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça encerrou essa discussão no julgamento repetitivo do Tema 1134:

“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”

Há um detalhe que pouca gente lê: o STJ modulou os efeitos. A tese vale para leilões cujos editais foram publicados depois da publicação da ata do julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos que já estavam pendentes. Em edital antigo, a análise continua caso a caso.

No condomínio, o edital pesa mais

Para o condomínio, o cenário é outro. Em 2024, a 3ª Turma do STJ, no REsp 2.042.756, decidiu que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando o edital informava esse ônus. A lógica do tribunal: se o edital avisou, o arrematante sabia o que estava comprando.

Na prática, eu trabalho com esta régua de risco:

• Edital diz expressamente que o arrematante paga o condomínio: conte com essa dívida na conta. Ela é sua.
• Edital não diz quem paga, mas informa que a dívida existe e o valor: risco alto de cobrança. Coloque na planilha.
• Edital silencioso e dívida não mencionada: o risco cai, mas não some. E o CPC dá uma saída: pelo art. 903, § 5º, I, o arrematante pode desistir se provar, “nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital”.

E no leilão de banco?

No leilão extrajudicial, aquele em que o banco retoma o imóvel de um financiamento com alienação fiduciária, quem regula a questão é a Lei 9.514/1997. O art. 27, § 8º, diz que o devedor responde pelos impostos e condomínio “até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

Isso protege o banco, mas não resolve tudo para você. Grande parte dos editais de banco transfere ao comprador as dívidas que existirem na data da venda. Por isso a leitura do edital, linha a linha, é obrigatória também aqui.

Como eu meço esse risco antes do lance

A dívida existir não quer dizer que o negócio é ruim. Quer dizer que ela precisa entrar na conta. Antes de qualquer lance, o meu checklist é este:

1. Levantar os valores reais na prefeitura e no condomínio, mesmo que o edital não fale nada.
2. Ler o processo, e não só o edital: quem são os credores, se há penhoras trabalhistas e fiscais, qual é a ordem de pagamento.
3. Simular o pior cenário: se toda a dívida de condomínio cair no meu colo, o preço final ainda fica abaixo do mercado?
4. Definir o preço teto com essa dívida já descontada. Lance acima do teto é aposta, não é investimento.

Uma regra que repito para todo cliente: desconto em leilão só vale quando o risco foi medido antes do lance. O lucro não está no deságio anunciado. Está na conta completa.

Resumo para levar

• IPTU anterior ao leilão judicial é pago com o preço do lance (CTN, art. 130, parágrafo único). Desde o Tema 1134, a cláusula do edital que diz o contrário é inválida, respeitada a modulação.
• Condomínio é o ponto sensível: se o edital informa a dívida, a tendência é ela ficar com o arrematante.
• No leilão de banco, o edital costuma transferir as dívidas ao comprador. Leia antes.
• Em todos os casos, levante os valores e faça a conta do pior cenário antes do lance.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do seu caso. Cada edital e cada processo têm particularidades que mudam a conclusão.